Как купить квартиру по ипотеке в Москве, и на что при этом обратить внимание?
В этом году исполнилось уже 20 лет российской ипотеке, обширному рынку кредитования с использованием залога недвижимости. В 1998 году вышел федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который послужил отправной точкой для заметного развития ипотечного кредитования в стране. Данная отрасль вызвала рост процентных ставок, но при этом оставалась одним из главных способов приобретения собственного жилья для значительной доли населения.
Ипотечное кредитование популярно не только в столице, резидентах которой есть возможность приобрести жилье в кредит, но и в других городах России. Банки в последнее время разрабатывают все больше разнообразных программ, позволяющих снизить издержки при получении кредитов.
Перед приобретением ипотеки или же для получения квалифицированной консультации по данному вопросу, желательно изучить перечень документов, регламентирующих ипотечное кредитование в России. Это включает:
- Федеральный закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости";
- Федеральный закон № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах";
- Федеральный закон № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих";
- Федеральный закон № 218-ФЗ "О кредитных историях";
- Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ";
- Жилищный, Гражданский, Налоговый кодексы РФ;
- Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Ипотечное кредитование – долгосрочное финансирование, которое позволяет приобрести недвижимость с поэтапным погашением задолженности. Однако, чтобы оформить ипотеку, необходимо выполнить ряд условий, которые определяются банковской системой и законодательством Российской Федерации. Рассмотрим основные этапы покупки квартиры в ипотеку:
1. Подача заявки в банк на получение ипотечного кредита. К заявке требуется приложить пакет документов. Список документов, необходимых для предоставления в банке, уточняется заранее. Обычно в этот перечень входят: паспорт, документы, которые подтверждают ваше семейное положение и наличие детей, справка о доходах, заполненная по форме 2-НДФЛ или по форме банка, копия трудовой книжки, продление действующего трудового договора, копия свидетельства о выдаче ИНН, копия свидетельства государственного пенсионного страхования. Также, мужчинам до 27 лет необходимо предоставить копию военного билета. В некоторых случаях, банк может запросить не только копии, но также и оригиналы документов для проверки их достоверности. Кроме того, некоторые кредитные учреждения могут потребовать свидетельства о наличии ценных бумаг или дорогостоящей собственности, справки о доходах членов семьи, документы, связанные со здоровьем, социальными льготами и другие.
2. Банк выносит решение о выдаче кредита, для этого может потребоваться от 2-3 дней до недели. Существует услуга "экспресс-ипотека", предоставляя которую, банк в течение одного дня может сообщить о своем решении.
3. При получении положительного решения от банка, заемщику придоставляется от 2 до 4 месяцев на выбор жилья. Однако выбранный объект недвижимости должен соответствовать требованиям банка.
4. Заявитель представляет в банк документы на приобретаемую квартиру, включая правоустанавливающие документы объекта и другие необходимые документы. Перечень документов уточняется в банке.
5. Оценка приобретаемого объекта недвижимости проводится независимой организацией, банк принимает окончательное решение о сумме кредита.
6. Покупатель страхует купленный объект недвижимости. На дополнительных условиях, банк может потребовать страхование жизни и здоровья заемщика.
7. Совершается сделка купли-продажи квартиры по ипотеке.
8. Передача документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру происходит не позднее, чем за пять дней.
9. Получение документов, подтверждающих право собственности на квартиру, заселение.
Стоит отметить, что в настоящее время банки стараются упростить процедуру оформления ипотеки. Некоторые банки, например, "ВТБ", требуют для получения ипотечного кредита всего лишь паспорт и еще один документ на выбор, если первоначальный взнос не ниже 30% от стоимости квартиры.
Проведем сравнение условий ипотеки, предлагаемой десятью наиболее популярными банками Москвы. Смотрим таблицу 1.
| Банк | Ставка, % | Первоначальный взнос, % | Срок кредитования, лет |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | 15 | 10,6 | 30 |
| ВТБ | 10 | 10,1 | 30 |
| АбсолютБанк | 20 | 10,74 | 30 |
| ДомРФ | 15 | 10,5 | 25 |
| РайффайзенБанк | 15 | 10,25 | 30 |
| Возрождение | 15 | 9,5 | 30 |
| Альфа-Банк | 10 | 9,99 | 30 |
| Совкомбанк | 10 | 10,4 | 30 |
Отметим, что банки предлагают не только общие программы ипотеки, но и специальные условия для различных категорий заемщиков.
В 2018 году правительство утвердило новые условия для программы "семейной ипотеки". При этой программе государство субсидирует банки часть ипотечной ставки, чтобы семьи с двумя и более детьми могли платить по кредиту только 6% в течение нескольких лет. Ставка 6% зависит от того, какой по счету ребенок рожден в семье после 2018 года. Стоит отметить, что второй ребенок в семье имеет право на льготную ставку на протяжении 3 лет, а третий и последующий ребенок имеет льготную ставку в 5 лет. Срок действия льготной ставки зависит от того, когда был рожден в последний раз ребенок в семье.
Приобретение квартиры в ипотеку имеет свои плюсы и минусы. Рассмотрим их подробнее.
Минусы:
- Значительная переплата за жилье из-за высокой процентной ставки по кредиту. Как правило, ставки от 10% назначаются банками при условии внесения 40-50% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.
- Риск задолженности в случае резкого снижения доходов, хотя с каждым годом количество случаев просроченной задолженности снижается.
- Необходимость выплат порядка 35% семейного бюджета в качестве ежемесячных платежей по кредиту в течение 10-30 лет.
- Дополнительные расходы на услуги обязательного страхования собственности и услуги агентства недвижимости.
Плюсы:
- Приобретение квартиры в ипотеку остается единственным шансом для значительного числа россиян на улучшение жилищных условий в короткие сроки.
- Покупка квартиры в кредит позволяет вкладывать деньги в собственное жилье и получить возможность немедленного заселения.
- Возможно досрочное погашение ипотечного кредита без ограничений.
- Ипотечные программы становятся все более совершенными, что позволяет выбирать выгодные условия кредитования для различных категорий граждан.
- Ипотечный займ также может использоваться для покупки квартир с последующей сдачей в аренду, что является выгодным вложением денег.
Несмотря на минусы, все больше людей обращается в банки за получением ипотечного кредита. В 2018 году в Москве было зарегистрировано 90 641 ипотечный договор, что на 66,6% больше, чем в 2017 году. Предстоящее повышение ставок может привести к снижению спроса на ипотеку, но, скорее всего, государство будет субсидировать ее, чтобы поддержать строительную отрасль. В любом случае, приобретение жилья в ипотеку требует тщательного взвешивания всех плюсов и минусов, прежде чем принимать решение.
Фото: freepik.com